Resources

Print PDF
Share
Subscribe to Publications

Services

Upadłość inwestora a sytuacja prawna innych uczestników procesu budowlanego

Developer's Bankruptcy in Poland

February 2010

Obecna sytuacja ekonomiczna stanowi poważne wyzwanie dla wszystkich przedsiębiorców, ma zaś szczególne znaczenie dla podmiotów działających na rynku nieruchomości. Istnieje obawa, że nie wszyscy sprostają temu wyzwaniu. Wobec powyższego, szczególnie aktualne staje się pytanie o sytuację prawną klientów i kontrahentów firm deweloperskich, w stosunku do których zostanie orzeczona upadłość.

Skutki ogłoszenia upadłości przedsiębiorców są regulowane przez ustawę z dnia 28 lutego 2003 roku- Prawo upadłościowe i naprawcze (dalej: ”Ustawa”). Sytuacja prawna wierzycieli upadłego będzie zależała między innymi od tego, który rodzaj upadłości przewidziany przez Ustawę został orzeczony w stosunku do upadłego- upadłość likwidacyjna czy upadłość z możliwością zawarcia układu. Celem upadłości likwidacyjnej jest spieniężenie majątku upadłego przedsiębiorcy w zakresie dopuszczonym przez Ustawę (masa upadłościowa) i podzielenie uzyskanych w ten sposób środków pomiędzy wierzycieli. Z kolei upadłość z możliwością zawarcia układu zakłada restrukturyzację zobowiązań upadłego, a następnie kontynuowanie prowadzenia przez niego działalności gospodarczej. Wyjątek stanowi tu tzw. układ likwidacyjny, którego celem jest likwidacja majątku upadłego. Warto zauważyć, że choć Ustawa preferuje ogłoszenie upadłości z możliwością zawarcia układu, to głównym kryterium wyboru rodzaju upadłości jest interes wierzycieli. Wynika to z samej istoty upadłości, która jest prawnym instrumentem ochrony interesów wierzycieli. Niezależnie od wyboru rodzaju ogłoszonej upadłości, wpływ jej ogłoszenia na sytuację prawną wierzycieli należy rozpatrywać w dwóch kategoriach: wpływu na zobowiązania upadłego w stosunku do wierzycieli oraz wpływu na możliwość zaspokojenia roszczeń wierzycieli w ramach postępowania upadłościowego.

Co do wpływu ogłoszenia upadłości na zobowiązania upadłego, zarówno w wypadku ogłoszenia upadłości likwidacyjnej, jak i upadłości z możliwością zawarcia układu, zmiana lub wygaśnięcie stosunku prawnego, którego stroną jest upadły, są możliwe jedynie w sposób przewidziany przez przepisy Ustawy, zaś wszelkie czynności podjęte z naruszeniem przewidzianych w Ustawie postanowień są bezskuteczne wobec masy upadłości. Ponadto, nieważne są wszelkie postanowienia umów zastrzegające na wypadek ogłoszenia upadłości automatyczną zmianę lub rozwiązanie stosunku prawnego, którego stroną jest upadły. Oznacza to, że w umowach z nabywcami i kontrahentami deweloperzy nie są w stanie zabezpieczyć się przed skutkami ogłoszenia upadłości przewidzianymi przez Ustawę.

Po ogłoszeniu upadłości z możliwością zawarcia układu, ani upadły ani zarządca, co do zasady, nie mogą spełniać świadczeń objętych z mocy Ustawy postanowieniami układu. Dotyczy to wszystkich wierzytelności w stosunku do upadłego powstałych przed dniem ogłoszenia upadłości, łącznie z wierzytelnościami zabezpieczonymi przez przeniesienie na zabezpieczenie własności rzeczy, wierzytelności lub innego prawa. W takiej sytuacji decydujące znaczenie dla wykonywania przez upadłego swoich zobowiązań będą miały postanowienia układu zatwierdzonego przez sąd.

W wypadku ogłoszenia upadłości likwidacyjnej, zobowiązania pieniężne upadłego, których termin płatności jeszcze nie nastąpił, stają się natychmiast wymagalne, natomiast zobowiązania majątkowe niepieniężne zmieniają się z dniem ogłoszenia upadłości w zobowiązania pieniężne płatne z dniem ogłoszenia upadłości, chociażby termin ich wykonania jeszcze nie minął. Przykładowo, ujawnione w księdze wieczystej roszczenie o zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu zmienia się w zobowiązanie pieniężne, którego wierzyciel może dochodzić w ramach postępowania upadłościowego. Choć wierzyciel nie ma możliwości zmuszenia syndyka masy upadłości do zawarcia umowy przenoszącej własność, jego pozycja w prowadzonym postępowaniu i tak ulegnie wzmocnieniu- będzie mógł bowiem od razu dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności pieniężnej a także będzie uprzywilejowany w sposobie podziału masy upadłości. W ten sposób Ustawa wyrównuje szanse wszystkich wierzycieli na możliwość dochodzenia zaspokojenia swoich roszczeń z masy upadłości. Co istotne, Ustawa w sposób szczególny reguluje wykonywanie umów wzajemnych, które do dnia ogłoszenia upadłości nie zostały wykonane w całości lub w części. W stosunku do takich umów, syndyk masy upadłości może wykonać zobowiązanie upadłego i zażądać spełnienia świadczenia wzajemnego lub odstąpić od umowy. Dokonując wyboru, syndyk powinien kierować się interesem wierzycieli. Przedmiotowy przepis ma istotne znaczenie w sytuacji, gdy realizowana przez upadłego inwestycja jest już znacznie zaawansowana i bardziej opłacalne dla wierzycieli jest ukończenie inwestycji, nawet przy konieczności poniesienia dodatkowych dopłat, niż dochodzenia swych praw poprzez podział funduszy masy upadłościowej. Niestety, zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 23 listopada 2005 roku, sygn. II CK 237/05, przepis ten nie znajduje zastosowania w przypadku umów wzajemnych, w których jedna strona w całości spełniła swoje świadczenie. W konsekwencji, jeśli wierzyciel upadłego zapłacił całą cenę z tytułu umowy sprzedaży lokalu, syndyk nie może na powyższej podstawie spełnić świadczenia upadłego. W takiej sytuacji, podobnie jak w wypadku nieskorzystania z syndyka z takiej możliwości, wierzyciel będzie mógł zaspokoić swoje roszczenia w ramach podziału funduszy masy upadłości.

Drugim istotnym zagadnieniem, które wpływa na sytuację prawną wierzycieli upadłego inwestora, jest możliwość uzyskania zaspokojenia swoich wierzytelności w ramach postępowania upadłościowego. Dla osiągnięcia tego celu, wierzyciele upadłego powinni zgłosić swoją wierzytelność na listę wierzytelności, która będzie dochodzona w ramach postępowania upadłościowego. Jeżeli wierzytelność wierzyciela nie została wpisana na przedmiotową listę w ramach postępowania w sprawie ogłoszenia upadłości, wierzyciel powinien zgłosić ją sędziemu –komisarzowi w terminie wskazanym w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości. Przedmiotowe postanowienie jest podawane do publicznej wiadomości przez obwieszczenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz przez opublikowanie w dzienniku o zasięgu lokalnym. W ten sposób wszyscy wierzyciele upadłego, także ci, którzy nie brali udziału w postępowaniu oraz ci, których wierzytelności nie zostały wpisane na listę wierzytelności z urzędu, mają możliwość zgłoszenia swych roszczeń oraz dochodzenia zaspokojenia swojej wierzytelności.

W przypadku ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu, postanowienia układu rozstrzygają o sposobie zaspokajania wierzytelności. W przypadku upadłości likwidacyjnej, syndyk doprowadzi do spieniężenia masy upadłości, a następnie podzieli fundusze masy upadłości pomiędzy cztery kategorie wierzycieli, zgodnie z listą wierzytelności zatwierdzoną przez sędziego-komisarza. Wierzyciele upadłego dochodzący swoich roszczeń wynikających z umów zawartych z upadłym, będą zaspokojeni w ramach kategorii III. W praktyce, często zdarza się, że podział funduszy masy upadłościowej pozwala na zaspokojenie roszczeń wierzycieli należących do tej kategorii wierzycieli jedynie w ograniczonym stopniu. W znacznie lepszej sytuacji znajdują się wierzyciele, którzy są zabezpieczeni rzeczowo (np. przez ustanowienie na ich rzecz hipoteki na nieruchomości) lub których prawa są ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości (np. roszczenie o zawarcie umowy przenoszącej własności lokalu). W takiej sytuacji, środki uzyskane przez syndyka ze sprzedaży obciążonej nieruchomości nie wchodzą w skład funduszy masy upadłości dzielonej według zasad ogólnych, lecz są przeznaczane na zaspokojenie wierzycieli zabezpieczonych na nieruchomości, niezależnie od ich przynależności do określonej kategorii wierzycieli. Dopiero w przypadku, gdy wszyscy wierzyciele zabezpieczeni na tej nieruchomości zaspokoili swoje roszczenia, pozostałe środki są przekazywane do ogólnej puli funduszy masy upadłości i dzielone według zasad ogólnych. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nie wystarczają na zaspokojenie roszczeń wierzycieli zabezpieczonych na niej rzeczowo, roszczenia tych wierzycieli będą zaspokajane według zasad ogólnych, o ile są oni wierzycielami osobistymi upadłego. Jeżeli natomiast wierzyciele Ci nie są wierzycielami osobistymi upadłego, tzn. służy im prawo zaspokojenia się z określonego składnika majątku upadłego, lecz nie mają w stosunku do niego żadnej wierzytelności, nie przysługuje im prawo do zaspokojenia się z ogólnej puli funduszy masy upadłości.

Ogłoszenie upadłości inwestora nie zawsze będzie oznaczało, że inwestycja nie może być dokończona. Zgodnie z art. 311 Ustawy, likwidacja masy upadłości dokonuje się przez sprzedaż przedsiębiorstwa upadłego lub jego zorganizowanych części, sprzedaż nieruchomości i ruchomości, przez ściągnięcie wierzytelności od dłużników upadłego i wykonanie innych jego praw majątkowych wchodzących w skład masy upadłości lub ich zbycie. Zgodnie z art. 316 Ustawy, na nabywcę przedsiębiorstwa upadłego przechodzą wszelkie koncesje, zezwolenia, licencje i ulgi, które zostały udzielone upadłemu, chyba że ustawa lub decyzja administracyjna o ich udzieleniu stanowi inaczej. Co istotne, na nabywcę przedsiębiorstwa upadłego może przejść także pozwolenie na budowę inwestycji, w związku z tym nabywca będzie mógł dokończyć jej realizację.

Niezależnie od tego, Ustawa przewiduje, że w razie ogłoszenia upadłości likwidacyjnej można dalej prowadzić przedsiębiorstwo upadłego, jeżeli możliwe jest zawarcie układu z wierzycielami lub możliwa jest sprzedaż przedsiębiorstwa upadłego w całości lub w zorganizowanej części. Warto jednak pamiętać o tym, że jest to jedynie możliwość, a nie obowiązek syndyka masy upadłości.